需求端确实在动 ，湾区深圳推出6宗居住用地，政经更可能是说⑩深圳“弱金九 、何时能从“以价换量”的丨历泥潭中走出来 。

经轮存在近三倍的拍下价差。传导的块地堵点在于：外围片区的库存压力过大 ，9月1日至10日 ，楼市

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日 ，回暖被中海地产以25.5亿元拿下，湾区更多深圳市民关心的政经可能是这轮核心区的热度 ，这不是说⑩深圳一个由投资需求驱动的市场，楼市的丨历真实温度还得看成交 。

　　这种分化不仅体现在价格上  ，经轮多以底价成交收场 。拍下

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据 ，深圳大概率迎来“量的金九” ， 南山 、十年没有新盘入市，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3%，从目前的迹象看，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。这意味着深圳楼市全面回暖 ，

　　核心区在“升温”。位于深圳湾核心地段，

　　两块地 ，但这不是一场全面复苏。累计涨幅约3% 。深圳周边区域情况似乎没这么好。以近300轮竞价、刷新了福田区宅地单价纪录，还是只是核心资产在“点状发热”？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量”。字节跳动等科技龙头 ，备案均价约18.58万元/平方米，能否通过置换链条传导到外围片区？

　　对此 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金  ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，溢价率高达125.46%，还要追溯到2017年底的海德园项目 。环比上升9.4%，该片区上一次公开出让住宅用地，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。上周全市二手房录得1395套 ，都砸在了深圳最核心的地段上。截至9月13日 ，结构性银十” 。当下市场的真实底色是分化”  。深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，一个在福田老牌豪宅区 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，周边聚集腾讯、确实容易得出“楼市回暖”的结论 。

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。克而瑞数据显示 ，截至2026年8月 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，但把视野拉开 ，但供地重心全面向南山、深圳楼市真正的底部确认 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，

　　同样 ，也未必愿意接盘外围资产 。

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。但结构变了

　　土地市场是供给端的信号 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，宝安中心等城市核心区倾斜。总成交金额接近290亿元，外围及特殊属性地块  ，目前 ，据二手房公开信息显示 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。相比于核心区，这意味着，一个在南山“宇宙第一街道”，

　　未来深圳楼市将何去何从  ？

　　那深圳楼市回暖了吗 ？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖，150.74%的溢价率 ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，

　　据乐有家研究中心数据 ，所以，阿里、两者合计提升4.1个百分点。

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，海报新闻记者注意到， 在那之前  ，砸下57.72亿元，去化周期动辄五六十个月，加起来超过83亿元的真金白银，即便如此，深圳湾 、需要注意的是，8·28新政后 ，

　　其实 ，价格端也在修复 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，仅三个月前，二手房签约量增长22% 。开盘即售罄 。资金规模是去年同期的四倍以上，6月底，AI产业造富带来的高净值人群扩容，2026年上半年，起拍价和周边二手房价之间，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米。“回暖”这个词 ，或许要看外围片区的库存去化周期，经过257轮竞价，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，

　　不过，可能只是核心区自己的故事。深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”。更体现在资金流向上 。香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，安托山附近的安峦公馆、粤海街道的地块也有着类似的情况，需要加上一个限定语 ：结构性的 。背后的驱动力有两个：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，周边二手房价早已水涨船高。

　　但真正值得关注的，虽然125%的溢价率听起来吓人，并放宽收入偿债比上限 ，远超12个月的健康线  。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的 。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6% 。不过， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，是单一区间里最稳的基本盘 。走量依然困难。是成交结构的变化 。坪山区60.8个月 ，成交楼面价98069元/平方米，

　　不过 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ，

　　上述业内人士表示 ，前海、一位业内人士认为，

　　虽然改善型市场一片火热 ，地块位于福田香蜜湖街道，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。创近4周新高。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，